Kann man Kaufnebenkosten finanzieren? Alle Möglichkeiten

Beim Immobilienkauf in Deutschland stellt sich fast jeder Käufer eine zentrale Frage:

👉 Kann man Kaufnebenkosten mitfinanzieren – oder braucht man zwingend Eigenkapital?

Die kurze Antwort:
Ja, es ist möglich – aber nicht in jedem Fall und nicht ohne Nachteile.

In diesem Artikel erfahren Sie:

• wann Banken Kaufnebenkosten finanzieren
• welche Voraussetzungen gelten
• welche Risiken bestehen
• und welche Alternativen es gibt

Wie hoch sind Kaufnebenkosten überhaupt?

Bevor wir über Finanzierung sprechen, ist es wichtig zu verstehen, wie hoch diese Kosten sind.

👉 In Deutschland liegen Kaufnebenkosten typischerweise bei 10% bis 15% des Kaufpreises.

Sie bestehen aus:

• Grunderwerbsteuer (siehe Grunderwerbsteuer in den Bundesländern – wo spart man am meisten?)
• Notar- und Grundbuchkosten (siehe Notarkosten beim Immobilienkauf: Was kommt auf dich zu?)
• Maklerprovision (siehe Maklerprovision beim Immobilienkauf – wer zahlt was?)

👉 Beispiel:
Bei 400.000 € Kaufpreis entstehen ca. 40.000 – 60.000 € Nebenkosten

Mehr zum Thema: Kaufnebenkosten Wohnung in Deutschland – Alle Kosten + Beispiele und Wie hoch sind Kaufnebenkosten in Deutschland 2026?

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Grundsatz: Was Banken erwarten

Die meisten Banken haben eine klare Regel:👉 Kaufnebenkosten sollen aus Eigenkapital bezahlt werden

Warum?

• Sie erhöhen das Risiko der Finanzierung
• Sie schaffen keinen direkten Immobilienwert
• Sie reduzieren die Sicherheit für die Bank

👉 Deshalb gilt:

Finanzierung	Bewertung durch Bank
Kaufpreis	positiv
Nebenkosten	Risiko

Kann man Kaufnebenkosten finanzieren?

👉 Ja – aber nur unter bestimmten Bedingungen

Es gibt drei typische Szenarien:

1. Vollfinanzierung (100%)

Hier finanziert die Bank:

• den gesamten Kaufpreis
• aber keine Nebenkosten

👉 Ergebnis:

• Eigenkapital wird trotzdem benötigt

Mehr zum Thema: Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?

2. 110%-Finanzierung

👉 Die Bank finanziert:

• Kaufpreis
  • Nebenkosten

Das ist die klassische Lösung für Käufer ohne Eigenkapital.

Mehr zum Thema: Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Chancen und Risiken

3. 120%-Finanzierung (selten)

👉 Zusätzlich zu Nebenkosten werden:

• Renovierung
• Möbel

mitfinanziert

👉 Sehr selten und riskant

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Voraussetzungen für die Finanzierung von Kaufnebenkosten

Damit eine Bank Kaufnebenkosten finanziert, müssen mehrere Faktoren erfüllt sein:

Die wichtigsten Kriterien

Faktor	Anforderung
Einkommen	stabil und hoch
Bonität	sehr gut
Immobilie	werthaltig
Eigenkapital	optional, aber Vorteil
Beruf	sicher (z. B. unbefristet)

👉 Besonders wichtig:

• Haushaltsrechnung muss stark sein (siehe Haushaltsrechnung für Baufinanzierung – Beispiel & Berechnung)
• Rate muss problemlos tragbar sein

Beispiel: Finanzierung mit Kaufnebenkosten

Ein konkretes Beispiel zeigt, wie das funktioniert:

Ausgangssituation:

Position	Betrag
Kaufpreis	400.000 €
Nebenkosten (10%)	40.000 €
Gesamtbedarf	440.000 €

Szenario 1: Ohne Eigenkapital

👉 Finanzierung: 110%

Position	Betrag
Kredit	440.000 €
Eigenkapital	0 €

👉 Nachteile:

• höherer Zinssatz
• höhere monatliche Rate

Szenario 2: Mit Eigenkapital

Position	Betrag
Kredit	400.000 €
Eigenkapital	40.000 €

👉 Vorteile:

• bessere Konditionen
• geringeres Risiko

Mehr zum Thema: Kaufnebenkosten sparen – 7 legale Möglichkeiten

Welche Banken finanzieren Kaufnebenkosten?

Nicht alle Banken bieten 110%-Finanzierungen an. Einige Institute sind jedoch bekannt dafür, solche Modelle zu ermöglichen.

👉 Beispiele (Stand Praxis / Marktbeobachtung):

• Deutsche Bank
• Commerzbank
• ING
• DKB
• Interhyp (Vermittler)
• Dr. Klein

👉 Wichtig:

• Oft wird individuell geprüft
• Vermittler erhöhen die Chancen

Bedingungen je nach Bank (vereinfacht)

Banktyp	Finanzierung Nebenkosten
Direktbanken	selten
Filialbanken	möglich
Vermittler	gute Chancen

👉 Fazit:
Mit einem guten Profil ist eine Finanzierung möglich – aber kein Standard.

Nachteile der Finanzierung von Kaufnebenkosten

Auch wenn es möglich ist, gibt es klare Risiken:

1. Höhere Zinsen

👉 Banken verlangen Risikoaufschläge (ganz wichtig: Wie kann man die Kreditrate bei steigenden Zinsen senken?)

2. Höhere monatliche Belastung

👉 größere Kreditsumme = höhere Rate

3. Negative Eigenkapitalquote

👉 Sie starten mit:

• 0% Eigenkapital
• hoher Verschuldung

4. Höheres Risiko bei Preisrückgang

👉 Immobilie kann weniger wert sein als Kredit

Wann lohnt sich die Finanzierung?

Es gibt Situationen, in denen eine Finanzierung sinnvoll sein kann:

Sinnvoll, wenn:

• sehr hohes Einkommen vorhanden ist
• Immobilienpreise steigen
• schnelle Kaufentscheidung nötig ist

Weniger sinnvoll, wenn:

• Einkommen knapp ist
• keine Rücklagen vorhanden sind
• langfristige Sicherheit wichtig ist

Siehe auch: Kaufnebenkosten beim Haus vs. Wohnung – alle Unterschiede im Überblick

Alternativen zur Finanzierung von Kaufnebenkosten

Wenn Sie Nebenkosten nicht finanzieren möchten, gibt es Alternativen:

1. Eigenkapital aufbauen

👉 klassische und sicherste Lösung

2. Unterstützung durch Familie

👉 Schenkung oder Darlehen

3. KfW-Förderung (indirekt)

👉 reduziert Gesamtbelastung

Siehe: KfW-Förderprogramme: Welche Zuschüsse gibt es für Käufer und Sanierer?

4. Kaufpreis verhandeln

👉 reduziert Nebenkosten indirekt

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Strategien, um Kaufnebenkosten zu reduzieren

1. Ohne Makler kaufen

→ spart mehrere tausend Euro

2. Kaufpreis aufteilen

👉 Beispiel:

• Küche separat kaufen
  → weniger Steuer

3. Region wählen

👉 Unterschiede bis zu 3%

Typische Fehler bei der Finanzierung

❌ Fehler 1:

Nebenkosten nicht einplanen

❌ Fehler 2:

Zu hohe Finanzierung

❌ Fehler 3:

Zu geringe Rücklagen

❌ Fehler 4:

Nur auf monatliche Rate schauen

Fazit: Kaufnebenkosten finanzieren – ja oder nein?

👉 Kurz gesagt:

• Möglich: ja
• Standard: nein
• Risiko: hoch

👉 Beste Strategie:

• Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen
• Finanzierung bewusst wählen

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Häufige Fragen (FAQ)

Kann man Kaufnebenkosten komplett finanzieren?

Ja, über eine 110%-Finanzierung, aber nur bei guter Bonität.

Welche Banken finanzieren Kaufnebenkosten?

Einige Banken wie Deutsche Bank, ING oder Commerzbank bieten solche Modelle an – meist individuell geprüft.

Ist eine 110%-Finanzierung sinnvoll?

Nur bei stabilem Einkommen und guter Planung.

Wie viel Eigenkapital sollte man haben?

Mindestens die Kaufnebenkosten (10–15%).

Was passiert ohne Eigenkapital?

Höhere Zinsen und höheres Risiko.

Gibt es Förderungen?

Indirekt über KfW-Programme möglich.