Immobilie verkaufen ohne Makler – lohnt sich das?

Immer mehr Eigentümer entscheiden sich dafür, ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen. Der Grund liegt auf der Hand: Die Maklerprovision kann mehrere Prozent des Kaufpreises betragen. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 € können das schnell 20.000 € oder mehr sein.

Doch ein Verkauf ohne Makler bedeutet auch, dass Eigentümer viele Aufgaben selbst übernehmen müssen – von der Preisermittlung bis zur Vertragsabwicklung.

In diesem Guide erfahren Sie:

• wie ein Immobilienverkauf ohne Makler funktioniert
• welche Kosten tatsächlich entstehen
• welche Risiken Sie vermeiden sollten
• welche Schritte beim Verkauf wichtig sind

Warum viele Eigentümer ohne Makler verkaufen

Die wichtigste Motivation ist meist die Ersparnis der Maklerprovision.

Je nach Region liegt diese in Deutschland häufig zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises.

Beispiel:

Immobilienpreis	Maklerprovision (5 %)
300.000 €	15.000 €
400.000 €	20.000 €
500.000 €	25.000 €

Bei hohen Immobilienpreisen kann der Unterschied also erheblich sein.

Mehr zum Thema: Maklerprovision beim Immobilienkauf – wer zahlt was?

Vorteile beim Immobilienverkauf ohne Makler

Ein Privatverkauf hat mehrere Vorteile.

Vorteil	Erklärung
keine Maklerprovision	Verkäufer sparen mehrere tausend Euro
direkte Kommunikation	Käufer und Verkäufer sprechen direkt miteinander
volle Kontrolle	Eigentümer bestimmen Preisstrategie und Vermarktung
flexible Verhandlungen	Entscheidungen können schneller getroffen werden

Viele Eigentümer fühlen sich außerdem wohler, wenn sie den gesamten Verkaufsprozess selbst steuern.

Nachteile eines Verkaufs ohne Makler

Trotz der möglichen Einsparungen gibt es auch einige Herausforderungen.

Nachteil	Beschreibung
Zeitaufwand	Besichtigungen und Kommunikation müssen selbst organisiert werden
Marktpreis einschätzen	falsche Preisbewertung kann Verkauf erschweren
rechtliche Risiken	Verträge und Dokumente müssen korrekt vorbereitet werden
Marketing	Immobilie muss professionell präsentiert werden

Gerade bei hochpreisigen Immobilien kann eine falsche Preisstrategie dazu führen, dass sich der Verkauf deutlich verzögert.

Noch mehr Vorteile & Nachteile: Immobilienkauf mit Makler oder privat? Vor- und Nachteile im Vergleich

Schritt 1 – Marktwert der Immobilie bestimmen

Der erste Schritt beim Verkauf ohne Makler ist die realistische Bewertung der Immobilie.

Ein zu hoher Preis kann potenzielle Käufer abschrecken. Ein zu niedriger Preis führt zu finanziellen Verlusten.

Typische Bewertungsmethoden:

Methode	Beschreibung
Vergleichswertverfahren	Vergleich mit ähnlichen Immobilien
Ertragswertverfahren	häufig bei vermieteten Immobilien
Sachwertverfahren	Bewertung anhand Baukosten

Mehr zum Thema: Immobilie bewerten – wie funktioniert das?

Faktoren, die den Immobilienpreis beeinflussen

Der Wert einer Immobilie hängt von mehreren Faktoren ab.

Faktor	Einfluss
Lage	wichtigste Wertkomponente
Größe	Wohnfläche und Grundstück
Baujahr	Zustand und Modernisierungen
Energieeffizienz	Energieklasse beeinflusst Nachfrage
Infrastruktur	Schulen, Verkehr, Einkaufsmöglichkeiten

Eine genaue Marktanalyse ist entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf.

Siehe auch: Immobilienpreis pro Quadratmeter in Deutschland – aktuelle Preise, Unterschiede und Prognosen

Schritt 2 – Unterlagen vorbereiten

Vor dem Verkauf müssen wichtige Dokumente vorbereitet werden.

Dokument	Zweck
Grundbuchauszug	Eigentumsnachweis
Energieausweis	gesetzlich vorgeschrieben
Baupläne	technische Informationen
Wohnflächenberechnung	genaue Größe der Immobilie
Grundriss	Übersicht der Raumaufteilung

Mehr zum Thema Unterlagen: Welche Unterlagen braucht man für den Hausverkauf?

Schritt 3 – Immobilie professionell präsentieren

Eine gute Präsentation ist entscheidend für den Verkaufserfolg.

Wichtige Elemente:

• hochwertige Fotos
• klare Beschreibung
• vollständige Informationen

Ein professionelles Exposé sollte enthalten:

Inhalt	Beispiel
Lagebeschreibung	Stadtteil, Infrastruktur
Wohnfläche	Quadratmeterangabe
Baujahr	Baujahr und Renovierungen
Energieklasse	Energieausweis

Viele Käufer entscheiden bereits anhand der Online-Anzeige, ob sie eine Besichtigung vereinbaren.

Schritt 4 – Immobilienanzeige veröffentlichen

Die meisten Immobilien werden heute über Onlineportale verkauft.

Typische Plattformen:

Plattform	Reichweite
Immobilienportale	große Reichweite
regionale Plattformen	lokale Käufer
Social Media	zusätzliche Sichtbarkeit

Eine gute Anzeige erhöht die Wahrscheinlichkeit eines schnellen Verkaufs.

Schritt 5 – Besichtigungen organisieren

Besichtigungen sind ein wichtiger Teil des Verkaufsprozesses.

Tipps für erfolgreiche Besichtigungen:

• Immobilie vorher aufräumen
• ausreichend Zeit einplanen
• Fragen der Käufer beantworten

Viele Verkäufer planen mehrere Besichtigungen pro Woche.

Schritt 6 – Preisverhandlungen führen

Nach der Besichtigung beginnen häufig Preisverhandlungen.

Typische Strategien:

Strategie	Beschreibung
realistischer Angebotspreis	erhöht Nachfrage
Verhandlungsspielraum	kleine Preisnachlässe möglich
mehrere Interessenten	stärkt Position des Verkäufers

Ein realistischer Preis ist der wichtigste Faktor für erfolgreiche Verhandlungen.

Schritt 7 – Kaufvertrag beim Notar

In Deutschland wird ein Immobilienverkauf erst durch einen notariellen Kaufvertrag rechtsgültig.

Der Ablauf:

1. Käufer und Verkäufer einigen sich
2. Notar erstellt Kaufvertrag
3. Notartermin
4. Eigentumsübertragung im Grundbuch

Mehr zum Thema Notarkosten: Notarkosten beim Immobilienkauf: Was kommt auf dich zu?

Kosten beim Verkauf ohne Makler

Auch ohne Makler entstehen Kosten.

Kosten	Höhe
Energieausweis	50–200 €
Grundbuchauszug	ca. 10–20 €
Notarkosten	abhängig vom Kaufpreis
Exposé / Fotos	optional

Diese Kosten sind jedoch meist deutlich geringer als eine Maklerprovision.

Mehr zum Thema Kosten: Immobilie verkaufen Kosten: Makler, Notar & Gebühren im Überblick

Vergleich: Verkauf mit Makler vs ohne Makler

Faktor	ohne Makler	mit Makler
Kosten	gering	Provision bis 7 %
Zeitaufwand	hoch	gering
Marktkenntnis	begrenzt	professionell
Marketing	selbst organisiert	Makler übernimmt

Die Entscheidung hängt oft von Erfahrung und verfügbarer Zeit ab.

Typische Fehler beim Privatverkauf

Viele Verkäufer unterschätzen die Komplexität eines Immobilienverkaufs.

Häufige Fehler:

Fehler	Folge
falscher Angebotspreis	Immobilie bleibt lange am Markt
schlechte Fotos	wenig Interesse
unvollständige Unterlagen	Verzögerungen
fehlende Vorbereitung	schwierige Verhandlungen

Eine gute Vorbereitung kann viele dieser Probleme vermeiden.

Wann ein Makler sinnvoll sein kann

In manchen Situationen kann ein Makler trotz Kosten sinnvoll sein.

Zum Beispiel wenn:

• wenig Zeit vorhanden ist
• der Immobilienmarkt schwer einzuschätzen ist
• rechtliche Fragen auftreten

Wichtig zum Thema Zeit: Wie lange dauert ein Immobilienverkauf? Dauer, Faktoren und regionale Unterschiede

Fazit

Ein Immobilienverkauf ohne Makler ist grundsätzlich möglich und kann mehrere tausend Euro sparen.

Der Verkauf erfordert jedoch:

• gute Vorbereitung
• realistische Preisstrategie
• sorgfältige Dokumentation

Wer den Verkaufsprozess strukturiert angeht, kann seine Immobilie erfolgreich privat verkaufen.

FAQ – Immobilie verkaufen ohne Makler

Kann man eine Immobilie ohne Makler verkaufen?

Ja. Eigentümer können ihre Immobilie selbst verkaufen, solange der Kaufvertrag später beim Notar abgeschlossen wird.

Wie viel Geld spart man ohne Makler?

Je nach Immobilienpreis können Verkäufer mehrere tausend Euro Maklerprovision sparen.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf ohne Makler?

Die Dauer hängt von Lage, Preis und Nachfrage ab. Durchschnittlich dauert ein Verkauf mehrere Wochen bis einige Monate.

Muss man beim Privatverkauf einen Notar einschalten?

Ja. In Deutschland ist ein notarieller Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben.

Wie bestimmt man den richtigen Verkaufspreis?

Der Preis sollte auf Basis von Marktvergleichen, Lage und Zustand der Immobilie festgelegt werden.