Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist für viele Menschen eine attraktive Möglichkeit, langfristig Vermögen aufzubauen und von stabilen Mieteinnahmen zu profitieren. Doch gerade hier kommt es entscheidend auf die vertragliche Gestaltung an. Wer beim Immobilienkaufvertrag nicht genau hinsieht oder wichtige Klauseln übersieht, riskiert hohe Folgekosten, rechtliche Probleme oder den Verlust der Rentabilität. In diesem Artikel beleuchten wir die wichtigsten Vertragsklauseln beim Immobilienkauf als Kapitalanlage und erklären anhand von Beispielen, worauf Sie achten sollten.
1. Kaufgegenstand und Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 BGB)
Ein zentraler Punkt im Kaufvertrag ist die genaue Beschreibung der Immobilie. Dazu gehören:
- Wohnfläche (vereinbarte Quadratmeterzahl ist oft entscheidend für Mieteinnahmen)
- Baujahr, Sanierungsstand, Modernisierungen
- Zubehör und Ausstattung (z. B. Einbauküche, Stellplätze)
👉 Beispiel: Wird eine Wohnung mit „ca. 80 m²“ beschrieben, können Abweichungen bis zu 10 % zulässig sein. Liegt die Fläche tatsächlich bei 70 m², kann dies erhebliche Auswirkungen auf Mieteinnahmen und Wert haben.
2. Mängelhaftung und Haftungsausschluss (§§ 437 ff. BGB)
Beim Immobilienkauf wird die Gewährleistung meist ausgeschlossen („gekauft wie gesehen“).
Wichtig für Kapitalanleger:
- Prüfen, ob verdeckte Mängel (z. B. Feuchtigkeit im Keller, Asbest in Wänden) ausdrücklich genannt sind.
- Lassen Sie sich Protokolle aus Eigentümerversammlungen oder Berichte über Sanierungen aushändigen.
👉 Tipp: Bestehen Sie auf einer Klausel, dass bekannte Mängel schriftlich aufgeführt werden.
3. Mietverhältnisse und Übergang der Mietverträge (§ 566 BGB – „Kauf bricht nicht Miete“)
Kaufen Sie eine vermietete Immobilie, treten Sie automatisch in bestehende Mietverträge ein.
Im Kaufvertrag sollte geregelt sein:
- Übergang der Mietkautionen (inkl. Zinsen)
- Beginn des Anspruchs auf Mieteinnahmen (z. B. ab dem ersten Tag nach Kaufpreiszahlung)
- Offenlegung von Mietrückständen und Mietanpassungen
👉 Beispiel: Enthält der Vertrag keine Regelung zur Kautionsübertragung, kann es passieren, dass Sie als neuer Eigentümer doppelt zahlen müssen – sowohl an den Mieter als auch an den Verkäufer.
4. Rücktrittsrechte und Rückabwicklung (§§ 346 ff. BGB)
Für Kapitalanleger kann es wichtig sein, sich ein Rücktrittsrecht vorzubehalten, wenn bestimmte Bedingungen nicht erfüllt werden, z. B.:
- fehlende Baugenehmigung für einen Anbau
- falsche Angaben über Mieterträge
- nicht nachgewiesene Lastenfreiheit
5. Lastenfreistellung (§ 873 BGB)
Der Vertrag sollte ausdrücklich enthalten, dass die Immobilie lastenfrei übergeben wird. Dazu gehören:
- Grundschulden oder Hypotheken
- Dienstbarkeiten (z. B. Wegerechte, Leitungsrechte)
- Nießbrauchrechte
👉 Beispiel: Eine nicht gelöschte Grundschuld kann Ihre Finanzierung blockieren.
6. Instandhaltungsrücklagen und WEG-Regelungen (§ 21 WEG)
Bei Eigentumswohnungen gilt:
- Prüfen Sie, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist.
- Welche Beschlüsse wurden in der Eigentümergemeinschaft gefasst (z. B. Sanierungen, Sonderumlagen)?
- Der Vertrag sollte regeln, ob Rücklagen auf Sie übergehen.
7. Steuerliche Klauseln und Kostenaufteilung (§ 448 BGB)
Käufer und Verkäufer können im Vertrag festlegen, wie bestimmte Kosten verteilt werden:
- Grunderwerbsteuer (immer Käuferpflicht, § 13 GrEStG)
- Notar- und Grundbuchkosten
- Aufteilung von Miet- und Betriebskosten nach Übergang
8. Individuelle Klauseln für Kapitalanleger
Einige Klauseln können für Kapitalanleger sinnvoll sein:
- Garantierte Mietzahlungen durch Verkäufer (z. B. bei Neubauprojekten mit Mietgarantie)
- Wertsicherungsklauseln bei langfristigen Mietverträgen
- Sonderkündigungsrecht, falls sich die Immobilie als unrentabel herausstellt
Fazit
Ein Immobilienkaufvertrag ist kein Standarddokument, sondern sollte individuell auf Kapitalanleger zugeschnitten sein. Besonders wichtig sind klare Regelungen zu Mieteinnahmen, Lastenfreiheit und Gewährleistung.
👉 Wer hier spart, riskiert später erhebliche finanzielle Verluste.
Empfehlung: Lassen Sie den Vertrag unbedingt von einem Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen, bevor Sie unterschreiben.