Was gehört zu den Kaufnebenkosten? Einfach erklärt - Immostat24.de: Immobilien in Deutschland

Beim Kauf einer Immobilie denken viele Käufer zunächst nur an den Kaufpreis. Doch in der Praxis entstehen zusätzliche Kosten, die oft unterschätzt werden: die sogenannten Kaufnebenkosten.

Diese können schnell einen erheblichen Anteil ausmachen und entscheiden oft darüber, ob ein Immobilienkauf überhaupt finanzierbar ist.

In diesem Artikel erklären wir einfach und verständlich:

welche Kosten dazugehören
wie hoch sie sind
und wie Sie diese richtig einplanen

Inhaltsverzeichnis

Wie hoch sind Kaufnebenkosten in Deutschland?

In Deutschland liegen die Kaufnebenkosten in der Regel zwischen 10% und 15% des Kaufpreises.

Sie setzen sich aus drei Hauptbestandteilen zusammen:

Grunderwerbsteuer
Notar- und Grundbuchkosten
Maklerprovision (falls ein Makler beteiligt ist)

Je nach Bundesland und Situation können die tatsächlichen Kosten leicht variieren.

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👉 Wichtig: Diese Kosten müssen in den meisten Fällen aus Eigenkapital bezahlt werden und werden nicht vollständig von der Bank finanziert.

Was gehört zu den Kaufnebenkosten? Einfach erklärt

Ein umfassender Überblick zum Thema: Kaufnebenkosten Wohnung in Deutschland – Alle Kosten + Beispiele

Die wichtigsten Kaufnebenkosten im Überblick

Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Bestandteile der Kaufnebenkosten:

Kostenart	Höhe	Pflicht?
Grunderwerbsteuer	3,5% – 6,5%	Ja
Notar	ca. 1,0% – 1,5%	Ja
Grundbuch	ca. 0,5%	Ja
Maklerprovision	ca. 3% – 7%	Optional

👉 Fazit: Selbst ohne Makler liegen die Nebenkosten meist bei mindestens 7–10%.

Grunderwerbsteuer – der größte Kostenblock

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie anfällt. Sie wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt und ist daher regional unterschiedlich.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Bundesland	Steuersatz
Bayern	3,5%
Baden-Württemberg	5,0%
Hessen	6,0%
Berlin	6,0%
NRW	6,5%
Brandenburg	6,5%
Sachsen	5,5%

👉 Beispiel:
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und 5% Steuer zahlen Sie 20.000 € Grunderwerbsteuer.

👉 Wichtig:

Die Steuer wird kurz nach dem Kauf fällig
Ohne Zahlung erfolgt kein Eigentumsübergang

Mehr zum Thema: Grunderwerbsteuer in den Bundesländern – wo spart man am meisten?

Notarkosten – ohne Notar geht nichts

In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden. Der Notar sorgt dafür, dass der Kauf rechtlich korrekt abläuft.

Typische Leistungen des Notars:

Erstellung des Kaufvertrags
Beurkundung
Abwicklung des Kaufprozesses
Eintragung ins Grundbuch

Die Kosten liegen bei etwa 1% bis 1,5% des Kaufpreises.

👉 Beispiel:
Bei 400.000 € → ca. 4.000 – 6.000 €

Mehr zum Thema: Notarkosten beim Immobilienkauf: Was kommt auf dich zu?

Grundbuchkosten – Eigentum wird eingetragen

Zusätzlich zum Notar entstehen Kosten für das Grundbuch.

Diese decken:

Eigentumsübertragung
Eintragung von Grundschulden (für Kredite)

Typischerweise liegen diese Kosten bei etwa 0,5% des Kaufpreises.

👉 Beispiel:
Bei 400.000 € → ca. 2.000 €

Maklerprovision – oft der teuerste variable Faktor

Wenn ein Immobilienmakler beteiligt ist, fällt eine Provision an.

Seit 2020 gilt in vielen Fällen:
👉 Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerkosten

Typische Höhe:

Situation	Provision
Mit Makler	5% – 7%
Anteil Käufer	ca. 2,5% – 3,5%

👉 Beispiel:
Bei 400.000 € → ca. 10.000 – 14.000 €

👉 Wichtig:

Nicht jeder Kauf beinhaltet einen Makler
Privatkäufe sparen diese Kosten komplett

Mehr zum Thema: Maklerprovision beim Immobilienkauf – wer zahlt was?

Beispiel: Kaufnebenkosten bei 400.000 €

Ein konkretes Beispiel hilft, die tatsächlichen Kosten besser zu verstehen.

Kostenart	Betrag
Grunderwerbsteuer (5%)	20.000 €
Notar (1,2%)	4.800 €
Grundbuch (0,5%)	2.000 €
Makler (3%)	12.000 €

Gesamte Kaufnebenkosten: 38.800 €

👉 Das entspricht etwa 9,7% des Kaufpreises

Mit höherer Steuer oder Provision sind schnell 50.000 € oder mehr realistisch.

👉 Wichtig:
Viele Käufer unterschätzen genau diesen Betrag.

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Weitere mögliche Kosten beim Immobilienkauf

Neben den klassischen Kaufnebenkosten können weitere Ausgaben entstehen.

Diese sind nicht verpflichtend, aber häufig relevant:

Typische zusätzliche Kosten

Kostenart	Beschreibung
Gutachter	Bewertung der Immobilie
Renovierung	Modernisierung nach Kauf
Umzug	Transport, Möbel
Finanzierungskosten	Bearbeitungsgebühren
Versicherung	Gebäudeversicherung

👉 Diese Kosten können zusätzlich mehrere tausend Euro betragen.

Mehr zum Thema: Kaufnebenkosten sparen – 7 legale Möglichkeiten

Wie viel Eigenkapital braucht man wirklich?

Eine der wichtigsten Fragen beim Immobilienkauf ist:

👉 Wie viel Eigenkapital ist notwendig?

Faustregel:

Kaufnebenkosten = Eigenkapital
Kaufpreis kann finanziert werden

👉 Beispiel:

Position	Betrag
Kaufpreis	400.000 €
Nebenkosten	40.000 €
Eigenkapital nötig	mindestens 40.000 €

👉 Besser:

zusätzlich 10–20% Eigenkapital für bessere Konditionen

Mehr zum Thema: Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?

Kann man Kaufnebenkosten finanzieren?

Grundsätzlich verlangen Banken, dass Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden.

In bestimmten Fällen ist jedoch eine Finanzierung möglich:

Voraussetzungen:

Sehr gute Bonität
Hohes Einkommen
Gute Immobilie (niedriges Risiko)

👉 Nachteile:

Höhere Zinsen
Höheres Risiko

👉 Fazit:
Möglich, aber nicht ideal.

Mehr zum Thema: Kann man Kaufnebenkosten finanzieren? Alle Möglichkeiten

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Kaufnebenkosten reduzieren – geht das?

Ja, es gibt legale Möglichkeiten, die Nebenkosten zu senken.

Die wichtigsten Optionen:

1. Ohne Makler kaufen

→ spart bis zu 7%

Siehe auch: Immobilienkauf mit Makler oder privat? Vor- und Nachteile im Vergleich

2. Kaufpreis aufteilen (Inventar)

→ reduziert die Grunderwerbsteuer

3. Neubau direkt vom Bauträger

→ oft keine Maklerkosten

4. Bundesland beachten

→ große Unterschiede bei der Steuer

👉 Wichtig:
Nicht alle Strategien sind immer umsetzbar.

Kaufnebenkosten beim Haus vs. Wohnung

Die Kosten unterscheiden sich meist nur leicht:

Faktor	Haus	Wohnung
Kaufpreis	höher	niedriger
Nebenkosten absolut	höher	niedriger
Prozentual	ähnlich	ähnlich

👉 Fazit:
Der Unterschied liegt eher im Kaufpreis als in den Prozentsätzen.

Mehr zum Thema: Kaufnebenkosten beim Haus vs. Wohnung – alle Unterschiede im Überblick

Häufige Fehler beim Immobilienkauf

Viele Käufer unterschätzen die Kaufnebenkosten.

Typische Fehler:

Nebenkosten nicht einplanen
Eigenkapital zu niedrig ansetzen
Maklerkosten vergessen
Steuer falsch berechnen

👉 Folge:
Finanzierung scheitert oder wird deutlich teurer. Sehr wichtig: Budgetplanung beim Hauskauf – typische Fehler

Fazit: Kaufnebenkosten richtig planen

Kaufnebenkosten sind ein entscheidender Faktor beim Immobilienkauf.

👉 Die wichtigsten Punkte:

10–15% des Kaufpreises einplanen
Eigenkapital bereitstellen
Kosten im Voraus berechnen

Wer diese Kosten versteht und richtig plant, vermeidet finanzielle Überraschungen und trifft bessere Entscheidungen.

Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten