Der Immobilienkauf als Kapitalanlage ist ein beliebter Weg, Vermögen aufzubauen – doch lohnt sich das Objekt wirklich? Die Antwort darauf liefert die Renditeberechnung. Sie hilft dir, unterschiedliche Immobilien objektiv miteinander zu vergleichen und kluge Investitionsentscheidungen zu treffen.
đź“Ś Was ist die Immobilienrendite?
Die Rendite beschreibt den jährlichen Gewinn im Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Sie wird meist in Prozent angegeben und gibt an, wie effizient dein Geld für dich arbeitet.
Es gibt mehrere Arten der Rendite – die wichtigsten sind:
- Bruttorendite
- Nettorendite
- Eigenkapitalrendite
🔢 1. Die Bruttorendite – der erste Überblick
Die Bruttorendite ist die einfachste Form der Berechnung. Sie betrachtet nur den Kaufpreis und die Mieteinnahmen.
Formel:
Bruttorendite = (Jährliche Kaltmiete × 100) / Kaufpreis
Beispiel:
- Kaufpreis: 300.000 €
- Jährliche Kaltmiete: 12.000 €
→ Bruttorendite = (12.000 × 100) / 300.000 = 4,0 %
đź’ˇ Die Bruttorendite gibt einen groben Eindruck, berĂĽcksichtigt aber keine Kosten.
🧾 2. Die Nettorendite – realistischer und genauer
Hier fließen zusätzlich die laufenden Nebenkosten und Ausgaben ein (z. B. Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung, Mietausfallrisiko).
Formel:
Nettorendite = [(Jährliche Miete – laufende Kosten) × 100] / Gesamtkosten
Beispiel:
- Kaltmiete: 12.000 €
- Laufende Kosten: 2.000 €
- Gesamtkosten (inkl. Kaufnebenkosten): 330.000 €
→ Nettorendite = (10.000 × 100) / 330.000 = ca. 3,03 %
🏦 3. Die Eigenkapitalrendite – wie hart dein Geld arbeitet
Diese Kennzahl berücksichtigt, wie viel Eigenkapital du eingebracht hast. Wenn du z. B. mit einem Kredit finanzierst, kann deine Eigenkapitalrendite deutlich höher ausfallen – aber auch riskanter.
Formel:
Eigenkapitalrendite = (JahresĂĽberschuss Ă— 100) / Eigenkapital
Beispiel:
- Eigenkapital: 100.000 €
- Jahresüberschuss (nach Zinsen & Tilgung): 6.000 €
→ Eigenkapitalrendite = (6.000 × 100) / 100.000 = 6 %
⚠️ Je höher der Fremdkapitalanteil, desto größer das Risiko bei Mietausfällen oder Zinsänderungen.
âś… Welche Rendite ist gut?
- Bruttorendite: ab 4–5 % akzeptabel, je nach Region
- Nettorendite: ab 2,5–3,5 % realistisch
- Eigenkapitalrendite: hängt stark von der Finanzierung ab
In Städten wie Stuttgart oder Freiburg sind die Renditen oft niedriger, dafür aber die Wertentwicklung langfristig stabil.
⚖️ Fazit: Nicht nur auf Zahlen schauen
Die Rendite ist ein wichtiges Werkzeug zur Bewertung – aber nicht das einzige Kriterium:
- Wie ist die Lage der Immobilie?
- Ist das Objekt langfristig vermietbar?
- Wie hoch sind Modernisierungs– und Instandhaltungskosten?
🛑 Und: Eine gute Rendite auf dem Papier ersetzt keine professionelle Beratung durch Finanz- oder Steuerexperten.