Wenn eine Immobilie vererbt wird, ist die Freude über das neue Eigentum oft nur von kurzer Dauer – besonders dann, wenn mehrere Erben beteiligt sind. Unterschiedliche Interessen, emotionale Bindungen und finanzielle Vorstellungen führen häufig zu Konflikten.
Dieser Artikel erklärt, was im Erbfall passiert, welche Rechte und Pflichten Miterben haben und welche Möglichkeiten zur Einigung bestehen.
🧾 1. Die Erbengemeinschaft – was bedeutet das?
Sobald mehrere Personen eine Immobilie gemeinsam erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB).
Das bedeutet:
- Die Erben werden gemeinschaftliche Eigentümer der Immobilie.
- Kein Erbe darf allein über das Haus oder die Wohnung verfügen.
- Entscheidungen über Verkauf, Vermietung oder Sanierung müssen einstimmig getroffen werden.
Beispiel:
Wenn drei Geschwister ein Haus erben, kann keiner von ihnen es ohne Zustimmung der anderen verkaufen oder umbauen. Selbst kleine Entscheidungen – etwa die Auswahl eines Maklers – müssen gemeinsam getroffen werden.
⚖️ 2. Rechte und Pflichten der Miterben
Jeder Miterbe hat zwei wesentliche Rechte:
- Nutzungsrecht – Er darf die Immobilie mit Zustimmung der anderen nutzen oder anteilig Mieteinnahmen erhalten.
- Auseinandersetzungsrecht (§ 2042 BGB) – Jeder Erbe kann jederzeit die Auflösung der Erbengemeinschaft verlangen.
Aber:
Es bestehen auch Pflichten, z. B. die gemeinsame Tragung von Kosten für Instandhaltung, Grundsteuer oder Versicherungen.
💰 3. Was tun, wenn man sich nicht einig wird?
Uneinigkeit ist der häufigste Grund, warum Erbengemeinschaften scheitern. Es gibt drei Hauptwege:
🅰️ Variante 1: Verkauf der Immobilie
Wenn keine Einigung über Nutzung oder Aufteilung möglich ist, kann die Immobilie verkauft werden.
- Der Erlös wird nach Erbanteilen aufgeteilt.
- Vorteil: Klare Trennung, schnelle Lösung.
- Nachteil: Emotionale Belastung, möglicher Wertverlust bei Zwangsverkauf.
🅱️ Variante 2: Auszahlung (Erben übernehmen)
Ein Erbe kann die Immobilie übernehmen, indem er die anderen auszahlt.
Beispiel:
Das Haus ist 600.000 € wert, drei Erben → jeder hat 1/3 = 200.000 €.
Wenn ein Erbe das Haus behalten will, muss er 400.000 € an die beiden anderen zahlen.
Hier kann eine Baufinanzierung oder ein Kredit zur Erbauseinandersetzung helfen (siehe auch „Baufinanzierung trotz Schufa“).
🅾️ Variante 3: Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG)
Wenn keine Einigung gelingt, kann ein Erbe eine Teilungsversteigerung beantragen.
Das Gericht versteigert die Immobilie, der Erlös wird verteilt.
Aber Achtung:
- Oft niedriger Verkaufspreis
- Hohe emotionale Belastung
- Kosten für Gericht und Gutachter
🏦 4. Steuerliche Aspekte beim Immobilienerbe
Bei Immobilien im Nachlass fällt Erbschaftsteuer an.
Die Freibeträge (§ 16 ErbStG) betragen:
- Ehegatte: 500.000 €
- Kinder: 400.000 €
- Enkel: 200.000 €
- Andere Erben: 20.000 €
Wichtig:
Wird die Immobilie vom Ehepartner oder Kind mindestens 10 Jahre selbst bewohnt, bleibt sie steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG).
Beispiel:
Ein Sohn erbt das Elternhaus im Wert von 450.000 €.
→ Wenn er selbst einzieht und 10 Jahre dort wohnt, keine Steuer.
→ Wenn er verkauft oder vermietet, wird Erbschaftsteuer fällig.
🧩 5. Wie man Konflikte vermeiden kann
Damit der Erbfall nicht zum Familienkonflikt wird, sind folgende Maßnahmen sinnvoll:
✅ Testament oder Erbvertrag erstellen
Der Erblasser kann bereits im Testament festlegen, wer die Immobilie erhält oder wie sie genutzt werden soll.
So lässt sich eine Zwangsgemeinschaft vermeiden.
✅ Vorweggenommene Erbfolge nutzen
Immobilie kann schon zu Lebzeiten übertragen werden (z. B. mit Nießbrauchrecht).
→ Steuerlich oft günstiger.
→ Vermeidet Streit unter Erben.
✅ Mediation oder Rechtsberatung einbeziehen
Ein neutraler Mediator kann helfen, Lösungen zu finden, bevor es zur Versteigerung kommt.
🧠 6. Erbengemeinschaft in der Praxis: Beispiel
Die Geschwister Anna, Markus und Julia erben das Haus ihrer Eltern.
Das Haus ist 480.000 € wert, es gibt keine Schulden.
Anna möchte das Haus behalten, die anderen möchten Geld.
→ Anna nimmt eine Baufinanzierung über 320.000 € auf, um die Geschwister auszuzahlen.
→ Im Grundbuch wird sie als alleinige Eigentümerin eingetragen.
→ Markus und Julia erhalten ihren Anteil und vermeiden eine Teilungsversteigerung.
🏗️ 7. Wenn Schulden oder Hypotheken bestehen
Wenn die Immobilie noch finanziert wird, erben die Miterben auch die Schulden.
Das bedeutet:
- Der Kreditvertrag läuft weiter.
- Die Bank kann eine Umschreibung verlangen.
- Eine Tilgung oder Umschuldung ist oft notwendig.
Tipp:
In diesem Fall lohnt sich ein Vergleich mit anderen Kreditformen, z. B. einer Umschuldung mit Förderprogrammen der KfW (siehe Artikel „KfW-Förderprogramme 2025“).
💬 8. Fazit: Klare Regelung spart Konflikte und Geld
Das Erben einer Immobilie mit mehreren Personen ist rechtlich komplex und emotional anspruchsvoll.
Wer vorbereitet ist, kann Streit vermeiden und die Immobilie als Wertanlage erhalten.
Wichtig:
Je früher über Erbfolge und Nutzung gesprochen wird, desto besser.
Ein Testament oder Erbvertrag kann Familienfrieden sichern – und bares Geld sparen.
📌 Quelle: immostat24.de
📅 Stand: 2025 – Angaben können sich ändern.
📘 Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei individuellen Fragen sollte stets ein Fachanwalt für Erbrecht oder ein Steuerberater hinzugezogen werden.
