Ein klarer Leitfaden für Käufer, die rechtssicher reservieren möchten.
Der Immobilienmarkt bleibt angespannt – gute Objekte sind schnell weg. Deshalb bieten Makler oft eine Reservierungsvereinbarung an: Gegen eine Gebühr wird die Immobilie für einen begrenzten Zeitraum „vom Markt genommen“, damit der Käufer Finanzierung, Unterlagen und Entscheidungen in Ruhe klären kann.
Doch viele Käufer fragen sich:
Wie verbindlich ist so eine Reservierung eigentlich? Und was passiert mit der Gebühr?
Die Antwort ist komplex – und rechtlich oft anders, als manche Makler behaupten.
Dieser Ratgeber erklärt verständlich, wann eine Reservierungsvereinbarung gültig, unwirksam oder sogar anfechtbar ist.
1. Was ist eine Reservierungsvereinbarung überhaupt?
Eine Reservierungsvereinbarung bedeutet, dass der Makler oder Verkäufer zusagt:
- die Immobilie nicht weiter aktiv zu vermarkten
- keine weiteren Besichtigungstermine zu vergeben
- dem Käufer ein Vorkaufsrecht innerhalb der Frist einzuräumen
Im Gegenzug verpflichtet sich der Käufer oft zu:
- einer Reservierungsgebühr (meist 1–5 % vom Kaufpreis oder 1–3 Monatsmieten)
- der Absicht, die Immobilie zu kaufen
Wichtig ist:
👉 Eine Reservierung ist kein Kaufvertrag.
👉 Sie ersetzt keinen notariellen Vertrag.
2. Ist eine Reservierungsvereinbarung verbindlich? – Die kurze Antwort
Ja – aber nur unter sehr engen Voraussetzungen.
In vielen Fällen sind Reservierungsvereinbarungen unverbindlich, anfechtbar oder rechtlich unwirksam.
Warum?
Weil Immobilienkaufverträge notariell beurkundet werden müssen.
Das betrifft auch Vorverpflichtungen, also Vereinbarungen, die das Verhalten der Parteien bereits festlegen oder Druck ausüben.
Viele Reservierungsverträge verstoßen daher gegen § 311b BGB (Beurkundungspflicht).
3. Wann ist eine Reservierungsvereinbarung unverbindlich oder unwirksam?
1) Wenn sie den Käufer faktisch zum Kauf drängt (BGH-Rechtsprechung)
Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden:
➡️ Reservierungsgebühren sind häufig unwirksam,
vor allem wenn sie den Käufer „psychologisch“ oder finanziell unter Druck setzen.
Typische Beispiele für unwirksame Klauseln:
- hohe Reservierungsgebühren (über 1 % des Kaufpreises)
- keine Rückerstattung, auch wenn der Verkäufer abspringt
- lange Reservierungsfristen (über 4–6 Wochen)
- Ausschluss des Widerrufsrechts
2) Wenn nur der Makler unterschrieben hat
Eine verbindliche Reservierung kann ein Makler allein gar nicht zusagen.
Nur der Eigentümer kann entscheiden, ob er nicht an jemand anderen verkauft.
➡️ Maklerreservierungen ohne Eigentümerzustimmung sind praktisch nie bindend.
3) Wenn keine notarielle Beurkundung erfolgt ist
Sobald die Vereinbarung eine „Vorkaufsbindung“ darstellt, muss sie notariell beurkundet werden.
Ist das nicht der Fall → Nichtigkeit.
4) Wenn die Gebühr unangemessen hoch ist
Als Faustregel gilt:
- bis 200–500 € → meist legitim
- über 1.000 € → oft kritisch
- über 1 % des Kaufpreises → in der Regel unwirksam
Der Grund: Der Käufer wird in seiner Entscheidungsfreiheit unangemessen eingeschränkt.
4. Wann ist eine Reservierungsvereinbarung verbindlich?
Damit eine Reservierung juristisch standhält, müssen alle Bedingungen erfüllt sein:
1) Eigentümer muss Vertragspartner sein
Nur der Eigentümer kann verbindlich zusagen, nicht der Makler.
2) Die Vereinbarung darf den Käufer nicht einseitig belasten
Sie muss ausgewogen sein:
- Gebühr moderat
- klare Fristen
- Rücktrittsrechte beider Parteien
3) Beurkundung beim Notar (selten, aber möglich)
Eine notariell beurkundete Reservierungsvereinbarung ist zu 100 % verbindlich – wird aber in der Praxis kaum genutzt, da sie Kosten verursacht.
4) Die Gebühr muss zurückzahlbar sein, wenn der Verkäufer absagt
Sonst ist die Regelung meist unwirksam.
5. Was passiert mit der Reservierungsgebühr?
Hier gibt es drei Varianten:
A) Voll Rückerstattung
- wenn der Verkäufer die Immobilie doch nicht verkauft
- wenn der Eigentümer nicht unterschrieben hat
- wenn die Klausel rechtlich unwirksam ist
- wenn die Reservierung als „Geschäft mit Verbraucher“ widerrufen wird
B) Teilrückerstattung
- wenn der Makler „Aufwand“ nachweisen kann (selten erfolgreich)
C) Einbehaltung durch den Makler (nur selten erlaubt!)
Nur möglich, wenn:
- Gebühr gering
- Vertrag fair
- Eigentümer beteiligt
- Frist sinnvoll
- Käufer ohne wichtigen Grund absagt
Gerichte sehen das streng – oft zugunsten des Käufers.
6. Praxisbeispiel – Wann ist sie verbindlich, wann nicht?
Beispiel 1: Unwirksam
- Makler reserviert ohne Eigentümer
- 2.000 € Gebühr
- 6 Wochen Frist
- „Keine Rückerstattung“
➡️ Gerichtlich anfechtbar – Gebühr zurück.
Beispiel 2: Teilweise wirksam
- Eigentümer unterschreibt
- Gebühr 500 €
- Frist 14 Tage
➡️ Moderat → kann wirksam sein
Aber: Käufer kann widerrufen.
Beispiel 3: Verbindlich
- Notarielle Vorvertragsbeurkundung
- Eigentümer unterzeichnet
- Gebühr wird vollständig angerechnet oder rückerstattbar
➡️ Rechtlich wasserdicht.
7. Tipps für Käufer – So schützt du dich vor Fallen
✔ Vereinbarung nur unterschreiben, wenn der Eigentümer beteiligt ist
✔ Auf angemessene Gebühren achten (max. 500–1.000 €)
✔ Auf Rückerstattung im Vertrag bestehen
✔ Widerrufsrecht prüfen
✔ Reservierungsfrist nicht länger als 14–28 Tage
✔ Keine Dokumente unterschreiben, wenn sie „Kaufabsicht“ festlegen
✔ Im Zweifel: kurze Prüfung durch einen Anwalt oder Notar
8. Fazit: Wann ist eine Reservierungsvereinbarung verbindlich?
Verbindlich ist sie nur, wenn:
- der Eigentümer beteiligt ist
- die Gebühr moderat ist
- die Vereinbarung beiderseitig fair ist
- kein Druck ausgeübt wird
- Beurkundung erfolgt (selten)
In der Praxis sind viele Reservierungen rechtlich unwirksam.
Für Käufer ist das wichtig:
Du kannst eine ungültige Reservierung widerrufen und die Gebühr oft vollständig zurückfordern.
Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich zur allgemeinen Information. Für verbindliche Auskünfte solltest du stets einen qualifizierten Rechtsanwalt hinzuziehen.
