Der Traum vom Eigenheim ist für viele greifbar nah – doch bevor es an die Immobiliensuche geht, steht die wichtigste Frage: Wie viel Haus oder Wohnung kann ich mir wirklich leisten?
In diesem Leitfaden erfährst du, wie du dein realistisches Budget berechnest, welche Faktoren deine Kaufkraft beeinflussen, welche Förderungen dir helfen können und welche Fehler du unbedingt vermeiden solltest.
🔹 1. Der erste Schritt: Dein monatliches Budget realistisch einschätzen
Bevor du überhaupt an die Finanzierung denkst, musst du wissen, wie viel Geld dir monatlich zur Verfügung steht – und wie viel davon du langfristig für die Immobilienfinanzierung aufbringen kannst.
👉 Faustregel:
Maximal 35–40 % des Nettoeinkommens sollten für Kreditrate, Nebenkosten und Rücklagen eingeplant werden.
Beispielrechnung:
- Monatliches Nettoeinkommen (Haushalt): 4.500 €
- Maximale monatliche Belastung: 1.575 € (35 %)
Damit kannst du mit einem Zinssatz von 3,8 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 % eine Kreditsumme von rund 350.000 € stemmen.
📘 Tipp: Nutze kostenlose Budgetrechner – etwa den „Baufinanzierungsrechner“ von Interhyp oder die „Budgetplanung“ der Sparkasse.
🔹 2. Eigenkapital: Wie viel ist notwendig – und wann geht es auch ohne?
Idealerweise bringst du mindestens 20–30 % Eigenkapital ein. Das senkt nicht nur den Zinssatz, sondern schützt dich auch bei Wertschwankungen.
Beispiel:
Bei einem Immobilienpreis von 400.000 € solltest du etwa 80.000–120.000 € Eigenkapital einplanen.
Das deckt:
- Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 %)
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %)
- Maklerprovision (1,5–3,5 %)
- und ggf. einen Teil des Kaufpreises.
💡 Tipp: Lies dazu unsere vertiefende Analyse „Förderprogramme für Erstkäufer ohne Eigenkapital“ – dort zeigen wir, welche staatlichen Hilfen greifen.
🔹 3. Zinsen und Tilgung – wie du die monatliche Rate optimierst
Zinsen sind der größte Hebel bei der Finanzierung. 2025 liegen Bauzinsen laut Deutscher Bundesbank im Schnitt zwischen 3,6 % und 4,2 %.
Je nach Eigenkapital und Bonität kann sich der Satz aber deutlich unterscheiden.
Beispiel:
| Kreditsumme | Zinssatz | Tilgung | Monatliche Rate | Laufzeit |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 3,9 % | 2 % | 1.225 € | ca. 34 Jahre |
| 300.000 € | 3,9 % | 3 % | 1.475 € | ca. 25 Jahre |
💬 Empfehlung: Plane lieber mit 3 % Tilgung, damit du deine Immobilie bis zum Renteneintritt abbezahlt hast.
🔹 4. Nebenkosten nicht unterschätzen
Die Kaufnebenkosten machen schnell 10–15 % des Immobilienwerts aus. Diese müssen zusätzlich zum Kaufpreis bezahlt werden.
Beispielrechnung (Hauspreis 400.000 €):
- Grunderwerbsteuer (5 %) → 20.000 €
- Notar & Grundbuch (2 %) → 8.000 €
- Makler (3 %) → 12.000 €
📊 Gesamtkosten: 40.000 €
💡 Das bedeutet: Du brauchst 440.000 € Gesamtkapital für die Immobilie.
🔹 5. Förderungen & Zuschüsse
Viele Käufer übersehen, dass der Staat und einzelne Bundesländer attraktive Förderprogramme bieten.
Wichtige Programme:
- KfW-Wohneigentumsprogramm (124): bis 100.000 € zinsgünstiges Darlehen
- Baukindergeld 2.0 (geplant 2025): Zuschüsse für Familien mit Kindern
- Länderförderungen z. B. in Bayern, NRW oder Niedersachsen
- Kommunale Programme für energetische Sanierungen
📘 Lies mehr in unserem Beitrag „Steuerliche Vorteile bei Baufinanzierung: Was absetzbar ist“, um alle steuerlichen Hebel auszuschöpfen.
🔹 6. Realistische Beispiele: Wie viel Immobilie kannst du dir leisten?
| Monatliches Netto | Eigenkapital | Max. Kaufpreis (3,9 % Zins / 2 % Tilgung) |
|---|---|---|
| 3.000 € | 50.000 € | ca. 280.000 € |
| 4.500 € | 100.000 € | ca. 420.000 € |
| 6.000 € | 150.000 € | ca. 560.000 € |
💡 Tipp: Plane einen finanziellen Puffer von mindestens 10 % ein – für unvorhergesehene Reparaturen oder höhere Nebenkosten.
🔹 7. Immobilie als Wertanlage: Rendite vs. Belastung
Wer eine Immobilie nicht nur zum Wohnen, sondern auch als Kapitalanlage kauft, sollte auf Lage, Mietrendite und Wertsteigerungspotenzial achten.
Beispiel:
- Kaufpreis Wohnung: 300.000 €
- Jahreskaltmiete: 12.000 €
- Bruttorendite: 4 %
Das kann langfristig eine solide Altersvorsorge sein – vor allem, wenn die Immobilie gut gepflegt und energieeffizient modernisiert ist.
📘 Mehr dazu in „Immobilienkauf als Kapitalanlage – welche Klauseln im Vertrag wichtig sind“.
🔹 8. Fehler, die dich teuer zu stehen kommen
❌ Finanzierung ohne Eigenkapital (außer bei stabiler Bonität und staatlicher Förderung)
❌ Keine Absicherung gegen Zinsanstieg
❌ Fehlende Rücklagen für Instandhaltung
❌ Kein Vergleich mehrerer Kreditangebote
💬 Profi-Tipp: Lass dir mindestens drei Angebote erstellen (z. B. Hausbank, Vermittler wie Dr. Klein, Direktbank). Unterschiede von 0,5 % beim Zins bedeuten über 30 Jahre bis zu 30.000 € Ersparnis!
🔹 9. Was passiert bei Jobverlust oder Trennung?
Bei finanziellen Engpässen kann eine Ratenpause oder Anpassung der Tilgung helfen.
Im schlimmsten Fall – etwa bei Scheidung – regelt die Bank, wer den Kredit weiter bedient.
📘 Lies dazu unseren Artikel „Immobilienfinanzierung bei Scheidung oder Trennung – was beachten?“
🔹 10. Fazit: Realistisch planen, sicher finanzieren
Eine durchdachte Baufinanzierung beginnt mit ehrlicher Selbsteinschätzung:
Wie stabil ist dein Einkommen? Welche Rücklagen hast du? Und wie langfristig willst du dich binden?
Mit solider Planung, passenden Förderungen und realistischen Erwartungen steht dem Traum vom Eigenheim nichts im Weg.