Viele Käufer unterschätzen die wahren Kosten einer Immobilie. Der Kaufpreis ist nur der Anfang! In diesem Artikel zeigen wir dir alle versteckten Kosten beim Haus- und Wohnungskauf in Deutschland – mit praktischen Beispielen aus Baden-Württemberg.
Kaufnebenkosten im Überblick
Beim Immobilienkauf musst du zusätzlich zum Kaufpreis mit ca. 10–15 % Nebenkosten rechnen. Dazu gehören:
- Notar- und Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
- Maklerprovision
- Sonstige Gebühren (z. B. Gutachter, Finanzierungsberatung)
✅ Ohne gute Kalkulation kann das Budget schnell gesprengt werden!
Notarkosten und Grundbuch
In Deutschland ist der Notar Pflicht. Er beurkundet den Kaufvertrag und veranlasst den Grundbucheintrag.
- Ø ca. 1,5 %–2 % vom Kaufpreis
- Beispiele:
- Kaufpreis 400.000 € → Notar & Grundbuch ≈ 6.000–8.000 €
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist länderspezifisch.
- Baden-Württemberg: 5 % (Stand 2025)
- Beispiel: 400.000 € → 20.000 € Steuer
✅ Tipp: Bei Neubauten manchmal günstiger, falls nur Grundstück übertragen wird.
Maklerprovision
In vielen Regionen üblich, oft geteilt („Bestellerprinzip“).
- Ø ca. 3 %–7 % zzgl. MwSt.
- Beispiel:
- 400.000 € → ca. 12.000–28.000 €
✅ Verhandeln lohnt sich oft!
Renovierungs- und Modernisierungskosten
Viele Käufer kalkulieren nur den Kaufpreis.
- Malerarbeiten, Böden, Küche, Bad
- Neue Heizung, Fenster, Dach
- Ø Renovierungskosten: 300–800 €/m²
✅ Altbau in BW kann schnell hohe Kosten verursachen.
Finanzierungskosten
Nicht nur der Zins zählt!
- Bereitstellungszinsen
- Schätzkosten der Bank
- Gebühren für Sondertilgung
- Vermittlungsgebühren bei Beratern
✅ Tipp: Mehrere Angebote vergleichen (Check24, Interhyp).
Beispielrechnung für Baden-Württemberg
👉 Beispiel Hauskauf 400.000 € in BW:
| Posten | Kosten |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Notar & Grundbuch (~1,5 %) | 6.000 € |
| Grunderwerbsteuer (5 %) | 20.000 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 14.280 € |
| Renovierung (500 €/m², 120 m²) | 60.000 € |
| Summe | ≈ 500.280 € |
✅ Überraschungseffekt vermeiden – vorher kalkulieren!
Fazit
Die versteckten Kosten beim Immobilienkauf in Deutschland werden oft unterschätzt. Wer nur auf den Kaufpreis schaut, tappt in die Falle.
✅ Immer alle Nebenkosten einplanen
✅ Angebote vergleichen
✅ Puffer einrechnen (10–20 % Extra-Budget)