Wer eine Eigentumswohnung in Deutschland kaufen möchte, begegnet schnell dem Begriff Teilungserklärung. Sie ist ein zentrales Dokument im Wohnungseigentumsrecht und legt verbindlich fest, wie das Eigentum an einer Immobilie aufgeteilt ist. Für Käufer ist es daher entscheidend, den Inhalt genau zu kennen und zu verstehen.
1. Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung regelt, wie ein Mehrfamilienhaus oder eine Immobilie in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt wird. Grundlage dafür ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
- Sie wird beim Grundbuchamt eingetragen.
- Ohne Teilungserklärung gibt es keine rechtlich wirksame Eigentumswohnung.
- Käufer erwerben nicht nur die Wohnung, sondern auch Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Treppenhaus, Garten).
2. Inhalte der Teilungserklärung
Eine typische Teilungserklärung besteht aus drei zentralen Elementen:
🔹 Aufteilungsplan
- Zeigt den Grundriss der Immobilie.
- Enthält genaue Zuordnung der Räume.
- Beispiel: Wohnung Nr. 3, Kellerraum Nr. 5, Stellplatz Nr. 12.
🔹 Gemeinschaftsordnung
- Regelt Rechte & Pflichten der Eigentümer.
- Beispiele: Nutzung von Gemeinschaftsflächen, Kostenverteilung, Hausordnung.
- Kann Sondernutzungsrechte enthalten (z. B. Gartenanteil oder Dachterrasse).
🔹 Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Bestätigung der Bauaufsichtsbehörde, dass jede Einheit baulich abgeschlossen ist.
- Grundlage für die Grundbucheintragung.
3. Warum ist die Teilungserklärung für Käufer so wichtig?
- Rechtssicherheit: Nur so wird Wohnungseigentum im Grundbuch abgesichert.
- Kostenregelung: Verteilung von Instandhaltungs- und Betriebskosten.
- Nutzungsrechte: Ob man z. B. den Garten oder den Stellplatz exklusiv nutzen darf.
- Stimmrechte: Wie viel Mitspracherecht man in der Eigentümerversammlung hat.
👉 Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte die Teilungserklärung vor Vertragsabschluss gründlich prüfen.
4. Typische Stolperfallen
- Sondernutzungsrechte unklar geregelt – führt später oft zu Streitigkeiten.
- Fehlende Regelungen zu Sanierungskosten – kann zu hohen Nachzahlungen führen.
- Ungerechte Kostenverteilung – wenn große Wohnungen überproportional belastet werden.
- Einschränkungen bei Nutzung – z. B. Verbot von gewerblicher Nutzung oder Kurzzeitvermietung (Airbnb).
5. Beispiel: Gartenmitbenutzung
- In der Teilungserklärung steht: „Der Garten gehört zum Gemeinschaftseigentum.“
- Zusatz: „Wohnung Nr. 2 erhält ein Sondernutzungsrecht am Gartenbereich links.“
👉 Damit darf nur dieser Eigentümer den Garten exklusiv nutzen, obwohl alle Miteigentümer daran beteiligt sind.
6. Gesetzliche Grundlagen
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
- § 3 WEG: Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungserklärung.
- § 7 WEG: Inhalt und Eintragung beim Grundbuchamt.
- BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) für allgemeines Vertrags- und Eigentumsrecht.
7. Fazit
Die Teilungserklärung ist das Fundament jeder Eigentumswohnung. Sie bestimmt, welche Rechte und Pflichten Käufer haben und wie das Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft organisiert ist.
👉 Vor dem Kauf sollte die Teilungserklärung unbedingt von einem Rechtsanwalt oder Notar geprüft werden, um böse Überraschungen zu vermeiden.
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