Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Chancen und Risiken

Der Traum vom Eigenheim ist in Deutschland weit verbreitet – doch für viele scheitert er am fehlenden Eigenkapital. Klassischerweise empfehlen Banken und Finanzberater, mindestens 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Doch was, wenn diese Rücklagen fehlen? Immer häufiger bieten Banken eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital an. In diesem Artikel erklären wir Chancen, Risiken, gesetzliche Rahmenbedingungen und geben praktische Tipps.

Was bedeutet Finanzierung ohne Eigenkapital?

Unter einer Vollfinanzierung versteht man, dass die Bank nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerprovision) finanziert. Der Käufer bringt also keine eigenen Mittel ein.
Das Gegenteil ist die Teilfinanzierung, bei der zumindest die Nebenkosten aus Eigenkapital gezahlt werden.

Chancen einer Vollfinanzierung

1. Schneller Einstieg in den Immobilienmarkt

Gerade bei steigenden Immobilienpreisen kann man sofort Eigentum erwerben, ohne jahrelang Eigenkapital anzusparen.

2. Nutzung von günstigen Zinsen

Wer Eigenkapital nicht zuerst ansparen muss, kann sofort von niedrigen Zinsen profitieren (sofern die Marktlage günstig ist).

3. Inflationseffekt

Bei steigender Inflation reduziert sich real die Schuldenlast über die Jahre – während der Wert der Immobilie in vielen Regionen steigt.

4. Flexibilität

Gespartes Geld bleibt liquide und kann für Renovierungen, Investitionen oder unerwartete Ausgaben verwendet werden.

Risiken einer Vollfinanzierung

1. Höhere Zinsen und strengere Auflagen

Banken vergeben Kredite ohne Eigenkapital nur an Kunden mit sehr guter Bonität. Der Zinssatz ist in der Regel deutlich höher.

2. Gefahr der Überschuldung

Da auch Nebenkosten mitfinanziert werden, liegt die Gesamtverschuldung oft über dem eigentlichen Immobilienwert. Bei einem Verkauf droht eine Restschuld.

3. Höhere monatliche Belastung

Je höher der Kredit, desto höher die monatliche Rate. Die Bank verlangt zudem oft zusätzliche Sicherheiten (z. B. zweite Immobilie, Bürgschaft).

4. Weniger Bankenangebote

Nicht alle Banken bieten Vollfinanzierungen an. Die Auswahl ist eingeschränkt, und die Verhandlungsposition schwächer.

Gesetzliche Rahmenbedingungen und Schutz für Verbraucher

  • § 505a BGB – Kreditwürdigkeitsprüfung: Banken sind verpflichtet, die Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers sorgfältig zu prüfen.
  • § 18a Kreditwesengesetz (KWG) – Anforderungen an Immobiliar-Verbraucherdarlehen.
  • Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2016) – stellt sicher, dass Kreditnehmer vor Überschuldung geschützt werden.

Diese Vorschriften sollen verhindern, dass Banken leichtfertig Vollfinanzierungen vergeben.

Beispielrechnung: Vollfinanzierung einer Immobilie

Hauspreis: 350.000 €
Nebenkosten (ca. 10 %): 35.000 €
Gesamtkredit: 385.000 €

  • Zinssatz Vollfinanzierung: 4,5 %
  • Laufzeit: 25 Jahre
  • Monatliche Rate: ca. 2.100 €

👉 Zum Vergleich: Mit 70.000 € Eigenkapital (20 %) läge die Rate bei ca. 1.600 €.

Für wen lohnt sich eine Finanzierung ohne Eigenkapital?

  • Junge Käufer mit sicherem Einkommen (z. B. Beamte, Ärzte), die über Jahre stabile Rückzahlungen leisten können.
  • Anleger, die Immobilien als Kapitalanlage nutzen und bewusst mit Fremdkapital arbeiten.
  • Familien ohne Eigenkapital, die jedoch durch gute Bonität und stabile Jobs überzeugen.

Tipps für Interessenten

  1. Realistisch kalkulieren – Rate sollte max. 35 % des Nettoeinkommens betragen.
  2. Tilgung hoch ansetzen – mindestens 3 % Tilgung, um Restschuld zu senken.
  3. Förderungen prüfen – z. B. KfW-Programme für energieeffiziente Häuser.
  4. Expertenrat einholen – Finanzierung ohne Eigenkapital sollte mit unabhängigen Finanzberatern geprüft werden.

Fazit

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital kann eine Chance sein, frühzeitig in den Markt einzusteigen und Vermögen aufzubauen. Gleichzeitig birgt sie jedoch erhebliche Risiken: hohe Zinsen, starke Verschuldung und Gefahr einer Restschuld bei Verkauf.

👉 Wer diesen Weg gehen möchte, sollte sich ausführlich beraten lassen, mehrere Angebote vergleichen und seine finanzielle Belastbarkeit ehrlich einschätzen.