Der Immobilienkauf von Privatpersonen ohne Makler kann auf den ersten Blick attraktiv wirken – schließlich spart man sich die Maklerprovision und hat oft direkteren Kontakt mit dem Verkäufer. Doch gerade hier lauern rechtliche, finanzielle und bauliche Risiken.
In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie sicher privat kaufen, welche Unterlagen Sie prüfen sollten, wann sich eine rechtliche Beratung lohnt – und wo typische Fallstricke lauern.
🔍 1. Warum Menschen privat kaufen – Chancen und Motivation
Immer mehr Käufer verzichten auf einen Makler. Der Grund liegt oft auf der Hand:
- Einsparung der Maklerprovision (bis zu 3,57 % des Kaufpreises).
- Direkter Kontakt zum Verkäufer.
- Verhandlungsspielraum beim Preis.
Ein Beispiel:
Bei einem Hauspreis von 400.000 € spart der Käufer ohne Makler rund 14.280 € an Provision.
Doch diese Ersparnis kann schnell verpuffen, wenn der Kaufvertrag unklar formuliert ist oder versteckte Mängel auftreten.
➡️ Dazu passt unsere vertiefende Analyse „Versteckte Mängel beim Immobilienkauf – wer haftet wirklich?“
⚖️ 2. Rechtliche Grundlagen beim Privatkauf
Der Kauf einer Immobilie von einer Privatperson wird durch das BĂĽrgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt, insbesondere:
- § 433 BGB (Kaufvertrag)
- § 434–444 BGB (Sachmängelhaftung)
- § 311b BGB (Formvorschrift: notarielle Beurkundung)
Ein notarieller Kaufvertrag ist Pflicht – egal, ob mit oder ohne Makler. Nur durch den Notar wird der Eigentumsübergang rechtskräftig.
🧾 3. Wichtige Unterlagen, die Sie prüfen müssen
Bevor Sie unterschreiben, sollten Sie unbedingt folgende Dokumente anfordern:
| Unterlage | Warum wichtig |
|---|---|
| Grundbuchauszug | Zeigt EigentĂĽmer, Belastungen (z. B. Grundschuld, Wegerecht) |
| Flurkarte / Lageplan | Kontrolle der GrundstĂĽcksgrenzen |
| Energieausweis | Pflichtdokument – zeigt Energieeffizienz |
| Baupläne & Baugenehmigungen | Nachweise über genehmigte Bauzustände |
| Protokolle frĂĽherer Sanierungen / Rechnungen | PrĂĽfen, was fachgerecht gemacht wurde |
| Nachweis über Altlastenfreiheit | Besonders bei älteren Grundstücken relevant |
🛠️ 4. Technische Prüfung und Gutachter – Ihre Sicherheitslinie
Bei einem Privatkauf fehlt oft die neutrale Einschätzung eines Maklers. Deshalb sollte man immer einen unabhängigen Bausachverständigen beauftragen.
Ein Gutachten kostet je nach Objektgröße zwischen 1.000 € und 2.500 €, kann aber Schäden im Wert von Zehntausenden Euro aufdecken – z. B. Schimmel, Feuchtigkeit, oder veraltete Heiztechnik.
➡️ Mehr zu Sanierungsmöglichkeiten und Heizungsmodernisierung erfahren Sie in unserem Beitrag „Heizungsmodernisierung: Wärmepumpe, Gas oder Hybrid – welche Lösung steigert den Immobilienwert am meisten?“
💰 5. Finanzierung: Private Verkäufer, private Verantwortung
Viele Banken behandeln Privatkäufe wie reguläre Erwerbe – doch Vorsicht bei der Wertermittlung!
Ein zu hoher Kaufpreis kann zur Ablehnung des Kredits fĂĽhren.
Beispielrechnung:
- Kaufpreis laut Verkäufer: 400.000 €
- Bankgutachten: 360.000 €
- Eigenkapital: 40.000 €
Die Bank finanziert nur den Beleihungswert (360.000 €), der Käufer muss 40.000 € zusätzlich selbst tragen.
Daher ist ein Finanzierungsgespräch vor dem Kaufvertrag Pflicht.
Wenn Sie keine eigenen Mittel haben, informieren Sie sich ĂĽber staatliche UnterstĂĽtzung:
➡️ „Förderprogramme für Erstkäufer ohne Eigenkapital“
🧩 6. Wichtige Vertragsklauseln beim Privatkauf
Da private Verkäufer keine Gewährleistung übernehmen müssen, sind folgende Punkte entscheidend:
- „Gekauft wie gesehen“ – ist Standard, schließt Haftung weitgehend aus.
- Arglistige Täuschung (§ 444 BGB) – schützt Käufer, wenn der Verkäufer Mängel bewusst verschweigt.
- Verjährungsfrist für Mängelansprüche (§ 438 BGB) – meist 2 Jahre, kann aber vertraglich ausgeschlossen werden.
- Protokollierte Übergabe – Fotos, Zählerstände und Zustand der Immobilie schriftlich festhalten.
- Sonderregelungen bei Gemeinschaftseigentum (z. B. WEG-Protokolle prĂĽfen).
➡️ Mehr dazu in unserer Analyse „Immobilienkauf als Kapitalanlage – welche Klauseln im Vertrag wichtig sind“
🧱 7. Versteckte Kosten – Nebenkosten beim Privatkauf
Auch ohne Makler fallen zahlreiche Nebenkosten an:
| Kostenart | Durchschnittlicher Anteil | Beispiel (400.000 € Kaufpreis) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland) | 3,5–6,5 % | 14.000–26.000 € |
| Notar & Grundbuch | 1,5 % | 6.000 € |
| Gutachter / Energieberater | 0,5–1 % | 2.000–4.000 € |
| Versicherung (z. B. Gebäude, Haftpflicht) | 0,5 % | 2.000 € |
| Renovierungskosten | individuell | 10.000 €+ |
➡️ Lesen Sie hierzu mehr im Beitrag „Baufinanzierung mit oder ohne Eigenkapital – welche Variante passt zu dir?“, wo auch Nebenkostenrechnungen detailliert erklärt werden.
🏗️ 8. Absicherung durch Versicherungen und Rücktrittsrechte
Wenn Sie nach dem Kauf Mängel entdecken, ist schnelles Handeln gefragt.
- Gebäudeversicherung schützt gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm.
- Rechtsschutzversicherung deckt Streitigkeiten mit Verkäufern oder Handwerkern.
Rücktritt ist nur möglich bei:
- Täuschung durch den Verkäufer,
- Fehlender notarielle Beurkundung,
- oder VertragsverstoĂź (z. B. falsche Angaben).
➡️ Vertiefung im Artikel „Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag – wann ist das möglich?“
🧮 9. Beispiel: Sicherer Privatkauf Schritt für Schritt
Frau Schneider möchte 2025 ein Einfamilienhaus privat kaufen.
- Kaufpreis: 380.000 €
- Eigenkapital: 30.000 €
- Bankfinanzierung: 350.000 €
Sie lässt vorab ein Gutachten erstellen (1.800 €), entdeckt dabei leichte Feuchtigkeit im Keller.
Nach Verhandlung mit dem Verkäufer wird der Kaufpreis um 10.000 € reduziert.
Sie sichert sich zusätzlich eine Bauleistungsversicherung und lässt im Vertrag eine Garantie für Dachdichtigkeit festhalten.
Fazit: 1.800 € Investition in Prüfung → 10.000 € Ersparnis + weniger Risiko.
⚠️ 10. Typische Fehler beim Privatkauf
- Kein Gutachter eingeschaltet
- Notarvertrag ungeprĂĽft unterschrieben
- Fehlende Finanzierungsvorabstimmung
- Mangelhafte Protokollierung bei Ăśbergabe
- Zu wenig RĂĽcklagen fĂĽr Instandhaltung
➡️ Lesen Sie ergänzend: „Baugenehmigung – welche Dokumente und Gesetze gelten“ und „Haftung für versteckte Mängel beim Immobilienkauf“
💡 Fazit: Privat kaufen – aber richtig!
Ein Immobilienkauf von Privat kann sich lohnen, wenn Sie sorgfältig prüfen, vergleichen und absichern.
Die größten Risiken entstehen nicht durch böse Absicht, sondern durch Unwissenheit.
Nutzen Sie Gutachter, Anwälte und Förderprogramme, um Ihre Finanzierung und Ihr Eigentum langfristig zu sichern.
Tipp: Eine gute Vorbereitung ist die beste Versicherung.
Wer sich mit Themen wie Baufinanzierung, Förderung, Vertragsrecht und Heizungsmodernisierung auseinandersetzt, spart im Ernstfall nicht nur Geld, sondern auch Nerven.
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Alle Angaben sind aktuell fĂĽr 2025 und dienen der allgemeinen Information.
Diese Inhalte ersetzen keine Rechts- oder Finanzberatung.
Im Einzelfall sollten Sie immer einen Notar, Anwalt oder Steuerberater konsultieren.