Ein Ratgeber für Bauherren, die wissen möchten, wie sie sich im Fall von Verzögerungen schützen können.
Bauen ist ein Abenteuer – und wie bei jedem Abenteuer läuft nicht immer alles nach Plan. Mal fehlen Materialien, mal wird ein Gewerk nicht rechtzeitig fertig, mal streikt das Wetter. Für dich als Bauherr kann das teuer werden: zusätzliche Mietkosten, verlängerte Kreditlaufzeiten, Lagerkosten für Möbel, Verdienstausfall bei geplanter Vermietung.
Die große Frage lautet deshalb:
Welche Versicherungen helfen dir eigentlich bei Bauverzögerungen – und welche nicht?
Hier findest du eine klare, verständliche Übersicht und praktische Tipps aus der Baufinanzierungspraxis.
1. Wichtiger Hinweis vorab: Es gibt keine „klassische Bauverzögerungsversicherung“
Viele Bauherren sind überrascht:
Es gibt keine einzelne Versicherung, die pauschal all deine Kosten bei Bauverzögerungen übernimmt.
Stattdessen greifen verschiedene Versicherungen je nach Ursache:
- Wurde etwas beschädigt? → Bauleistungsversicherung
- Gab es Planungs- oder Berechnungsfehler? → Berufshaftpflicht von Architekt/Statiker
- Verursacht ein Handwerker den Schaden? → Betriebshaftpflicht
- Ist der Bauträger schuld? → Vertragliche Entschädigung, Schadensersatz
- Naturschäden? → Elementar- oder Bauleistungsversicherung
Darum ist es wichtig, die Ursachen einer Verzögerung klar zuordnen zu können.
2. Die wichtigsten Versicherungen, die bei Bauverzögerungen greifen können
1) Bauleistungsversicherung (Allrisk) – die wichtigste für Schäden auf der Baustelle
Die Bauleistungsversicherung deckt unvorhersehbare Schäden am Bau selbst, z. B.:
- Sturm, Starkregen, Orkan
- Vandalismus
- Diebstahl fest verbauter Teile
- unvorhersehbare Beschädigungen durch Handwerker
- Materialschäden
Aber:
Sie zahlt NICHT für reine Zeitverzögerungen.
Sie zahlt nur, wenn die Verzögerung durch einen versicherten Schaden entsteht.
Beispiel:
Ein Sturm zerstört die bereits aufgebauten Dachziegel.
→ Die Versicherung übernimmt den Wiederaufbau.
→ Indirekt verkürzt das deine Verzögerung, aber Mehrkosten (z. B. Miete) bleiben oft bei dir.
2) Betriebshaftpflicht der Handwerksbetriebe
Jedes Gewerk – Elektriker, Fensterbauer, Dachdecker – muss eine Betriebshaftpflicht haben.
Sie greift, wenn ein Handwerker fahrlässig etwas beschädigt, z. B.:
- Fußboden falsch verlegt
- falscher Estrich eingebaut
- Leitungen beschädigt
- Fenster falsch montiert → Wasserschaden
- Brandschaden durch unsachgemäße Arbeiten
Was wird ersetzt?
✔ Reparaturkosten
✔ Folgeschäden
✘ Meist keine Mietkosten wegen Terminverzug
Beispiel:
Der Estrich wurde falsch gemischt → Trocknungsdauer verlängert sich um 4 Wochen.
Die Haftpflicht reguliert die erneute Herstellung, aber nicht deine Mietkosten.
3) Planungs- und Berufshaftpflicht des Architekten / Statikers
Wenn Verzögerungen durch Planungsfehler entstehen, ist diese Versicherung entscheidend.
Sie greift bei:
- falschen Berechnungen
- falscher Statik
- Fehlern im Bauplan
- Versäumnissen bei der Aufsicht
- mangelhafter Kosten- oder Zeitplanung
Beispiel:
Der Statiker plant eine unzureichende Wandstärke → Rohbau muss teilweise neu aufgebaut werden.
→ Seine Berufshaftpflicht übernimmt die Mehrkosten.
Aber:
Auch hier werden zeitliche Verzögerungen selten vollständig erstattet.
4) Bauherrenhaftpflicht – wichtig, aber nicht für Verzögerungen
Sie schützt dich als Bauherr, wenn jemand auf deiner Baustelle zu Schaden kommt.
Zum Beispiel:
- ein Besucher fällt in eine Grube
- ein Paketbote rutscht auf einer nassen Fläche aus
- Teile fallen auf ein parkendes Auto
ABER:
Sie schützt nur vor Haftungsansprüchen – NICHT vor Bauverzögerungen.
5) Bauzeitversicherung / Bauherren-Rechtsschutz
Der Rechtsschutz ist für viele Bauherren Gold wert.
Nicht, weil er Verzögerungen bezahlt, sondern weil er dir hilft, Schadensersatzansprüche durchzusetzen, z. B. gegen:
- Bauträger
- Architekten
- Handwerksbetriebe
Er übernimmt:
- Anwaltskosten
- Gutachter
- gerichtliche Verfahren
Gerade bei Streit um Fristen und Mängel ist das extrem wichtig.
6) Bauleistungs-Plus / Deckungserweiterungen
Einige Versicherer bieten Zusatzmodule an, z. B.:
- Erstattung von Nähefolgeschäden
- Kosten für Nacharbeiten, die sonst ausgeschlossen wären
- teilweise Ersatz von Mehrkosten wegen Stillstand
Diese Tarife sind teurer – aber häufig sinnvoll, wenn du selbst baust oder viel Eigenleistung einbringst.
3. Was NICHT versichert ist: Die typischen Missverständnisse
Viele Bauherren glauben, dass Versicherungen automatisch zahlen, wenn der Bau länger dauert.
Das ist falsch.
Nicht versichert sind in der Regel:
✘ zusätzliche Miete, weil du später einziehen kannst
✘ verlängerte Bereitstellungszinsen beim Kredit
✘ Lagerkosten für Möbel
✘ Verdienstausfall bei geplanter Vermietung
✘ Kosten für Umbuchungen oder Ersatzunterkünfte
Diese Schäden können nur ersetzt werden, wenn jemand schuldhaft einen Schaden verursacht hat – und seine Haftpflicht diesen Schaden anerkennt.
4. Wann zahlt niemand? Die häufigsten Ursachen für Verzögerungen
Viele Verzögerungen sind leider schlicht nicht versicherbar, z. B.:
- Rohstoffmangel (z. B. Holz, Dämmmaterial)
- Lieferverzögerungen
- Personalausfälle
- Streiks
- behördliche Wartezeiten
- extreme Witterung
- Verzögerungen durch Subunternehmer
In all diesen Fällen bleibst du als Bauherr oft auf den Mehrkosten sitzen.
5. Was kannst du als Bauherr tun, um dich abzusichern?
1) Gute Verträge mit klaren Fristen
Der wichtigste Schutz ist nicht eine Versicherung, sondern ein sauber formulierter Bauvertrag:
✔ klare Meilensteine
✔ Vertragsstrafen bei Verzug
✔ definierte Reaktionszeiten
✔ Abnahmefristen
Je präziser, desto besser.
2) Alles schriftlich dokumentieren
Fotos, E-Mails, Protokolle – alles hilft im Streitfall.
3) Baufortschritt regelmäßig kontrollieren
Wer nur alle 6 Wochen auf die Baustelle schaut, hat im Schadensfall schlechte Karten.
4) Rechtsschutzversicherung abschließen
Gerade private Bauherren geraten oft in kostspielige Streitigkeiten.
5) Frühzeitig Gutachter einschalten
Viele Fehler werden erst spät erkannt – und dann wird es teuer.
6. Fazit: Welche Versicherungen helfen wirklich bei Bauverzögerungen?
Es gibt keine einzelne Versicherung, die Verzögerungen komplett abdeckt.
Aber kombiniert können mehrere Policen dir helfen:
Am wichtigsten:
- Bauleistungsversicherung
- Betriebshaftpflicht der Gewerke
- Architekten-/Statikerhaftpflicht
- Rechtsschutz für Bauherren
Sie decken Schäden, nicht „Zeit“.
Die meisten Kosten eines Bauverzugs bleiben beim Bauherrn – außer jemand hat eindeutig einen Fehler gemacht.
Darum sind Expertentipps entscheidend:
✔ gute Verträge
✔ saubere Dokumentation
✔ rechtliche Absicherung
✔ regelmäßige Baubegleitung
Nur so minimierst du das Risiko.
